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这么多调控政策不断出炉,为什么房价还没有出现“大跌”?

2017-9-20 13:46 334 0
简介
看完这些理由,你也就明白了目前房价不会下跌的原因了吧,我们要客观的去对待这个问题,理性的房价才是符合市场需求的价值体现。

缘何调控房价?


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2016年,房地产增加值占GDP的比重是6.5%,房地产业对国民经济增长的贡献巨大,但是房地产业存在的问题如果不能及时控制和解决将会造成很严重后果。

 

一是高房价导致经济严重泡沫化。在我国房价大幅上涨的背后,是价格严重背离价值的基本事实,是住房功能的严重异化。

 

二是导致金融风险不断加剧。由于房地产的高回报,导致商业银行资金的大量涌入,这既是导致房价过度上涨的重要因素,也形成了巨大的金融风险。据估计目前房地产行业投资的一半以上资金来源于银行贷款,如果房地产泡沫任其膨胀下去,一旦泡沫破灭,将给银行乃至整个国家经济带来极大风险,造成灾难性后果。

 

三是导致居民贫富分化。商品房的暴利机制,除了使房地产开发企业受益外,也给炒房投机获利创造了机会。而广大农村由于农民住房不能与商品房一样上市流通,住房价值不但没有升值,反而在贬值。可以说不合理的房价机制,是对三四线城市居民特别是广大农民最大的不公平,拉大了国民的贫富差距,与共享发展理念格格不入。

 

四是导致社会价值观扭曲。随着炒房投机赚钱容易,逐步形成全民炒房热潮,许多家庭为了获得购房指标,不惜假离婚,出现了排队离婚闹剧,多数居民都是借贷购房牟利,严重毒化了社会风气。房价过高不仅抬高了商务成本,降低了城市竞争力,许多实体企业纷纷逃离一线城市。

 

五是导致社会资源浪费和实体产业空心化。商品房投资高回报,使其“虹吸效应”凸显,引来大量投资,制造业企业纷纷从主业抽出资金介入房地产开发,出现了“大企业建房、小企业炒房”现象。巨资投入商品房开发,形成了大量商品房房源,而需求方以炒房者为主,在不断推高房价的同时,商品房空置率不断提高,造成社会资源的极大浪费。资金向商品房转移还导致了制造业等实体产业空心化,也是导致加工贸易企业大量向东南亚国家转移的重要因素,而国家鼓励发展的高新技术产业和科技创新领域等,由于缺乏资金难以尽快发展。

 

因此,国家为了促进房地产市场的平稳发展,进而陆续出台了各项调控政策。

 

为什么房价还没有出现“大跌”

 

在如此众多的政策轮番轰炸的情况下,各路专家预言楼市变天的声音中,房价其实并没有如大家所愿大幅下跌,反而出现上涨态势呢?很多人百思不得其解,为什么房价没有大跌?

 

其实我们来解析一下其中的一些道理,或许你就明白了为什么房价现阶段不会也不能出现大跌的原因。

 

第一, 国家出台政策调控的目的是为了抑制的是不理性、不合理的房价暴涨,打击炒房,防止房地产泡沫加剧,而不是为了“砸价”让房价暴跌。因为无论是暴涨或者暴跌,伤的都是劳苦大众。不要以为国家出台了政策房价就会马上下跌,要结合多因素分析,销量下降并不意味着房价下降。

 

大家要记住一点不管现在出台什么政策进行财政调控,政策是不会让一个行业破产的,最多让一个企业破产,这是我们判断楼市调控的一个前提,房地产毕竟还是GDP的大牛,是中国经济的支柱之一,打压这个支柱,调控就是自己搬石头砸自己的脚。所以,政策面是不会让一个行业面临系统性的深度风险的。房地产不是核心,但却不能没有房子。不管是否市场化,政府都不会放弃增长底线。政府也许不希望房价暴涨,但也同样不会希望房价非市场因素的暴跌而拖了经济增长的后脚。更不会让房价暴跌而影响正在准备进行的一系列改革。销售下降大多是因为政策导致下降,我们看到目前为止,全国没有说快速的下降城市,虽然一线城市和限购城市出现了一些下降,三四线部分城市也出现了一些小调整。但是从长远来看,房价不会出现大跌。

 

第二,无论现在相关部门怎样干预这个市场,只要最基本的供求关系没有改变,价格大势就不会改变。房产做为刚需,在国民思想里可谓是根深地固。目前而言支撑高房价主要因素在于我们强大的一个购买力,那么这个购买力分为了几个部分,一个是炒房购买力,一个是居住的购买力,这两者前者是可以通过市场还有其他调整来控制的,但是后者是没有办法来控制的,自古以来我们就是有房才有家,而且目前而言自住的购买力和很多方面都在产生联系。

 

比如,结婚首要条件是什么呢?有房,现在没有房子谈都别谈,这个观念可以说不是短时间内可以改变的。再比如养老问题,目前而言我们一直都在谈论房价高,买不起房,可是养老的问题呢?拿什么来养老,现在不买房,以后还是要买房的,因为要养老,租房养老,从实际来看选择租房养老这个比例至少在目前不会超过3%,也就是说剩下97%都是选择要有自己房子,如此庞大的一个比例与趋势,房价怎么会降?任何一个商品房,价格变化最根本因素还是在于买,只要买,价格就是稳住和往上的。

 

三、2010年之后房价上涨主要为货币现象。在2010年之前,农业人口向城镇流动的规模不断增加,2010年之后,农村人口向城镇转移的数量逐年下降。从2010年之后靠人口流动来驱动房价上涨这个因素已经消减了。


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1:近5年农村转移人口

 

因此,从2010年之后开始的第二轮房价上涨主要体现为货币现象。2010年之前中国经济增速基本处在上升通道中,2011年经济开始下行,一直延续至今,但是货币增速依然较高。从图2可以看到,2003年中国的货币供应量M2远远低于日本和美国,而截至2016年半年末,中国的M2总量为22.43万亿美元,远高于日本的12.77万亿美元和美国的9.11万亿美元。如此之大的货币增量,使得中国的资金需要寻求可以配置的资产。因此,中国的货币创造经历了引进外资、出口导向、房地产开发三个阶段。


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2:中国、美国、日本M2总量(万亿美元)


房价上涨主要体现为货币现象,不仅是指货币膨胀导致资产荒,从而引发房价上涨;同时还反过来,由于房价上涨导致土地价格上涨,于是土地和房屋作为银行信贷的抵押物,也参与了货币创造活动,因此,房价上涨与货币膨胀之间其实是互为因果的。此外,居民购房加杠杆,也进一步强化了资金推动房价的力量。

 

从这个意义上来说,房价上涨的趋势目前不会改变。

 

再者,我们从反过来思考一下,如果一但房价大跌,将会产生一连串的蝴蝶效应,破坏性极大。

 

1、房价暴跌的时候,你的收入也打折扣。房地产不景气,各行各业的经济都受到影响,企业利润低,裁员、减薪将是家常便饭。房价跌了,收入也跟着跌,如果因此而丧失晋升机会甚至失业,那买房就是更难而且更""了。

 

2、房价暴跌后,一旦房价暴跌,经济急剧衰退,银行将会是最大的受害者。有数据显示,房价下降30%,银行将会增加至少一万亿以上的坏账,不仅会给银行带来巨创,国家金融也会面临崩溃的危机。因此一旦房价暴跌,银行将会更加严格贷款审批,提高首付款比例,减少利率优惠。比如,现在200万的房子,最低2成首付,首付40万,利率为8.54.17%;房价暴跌后,同样的房子价值120万,最低4成首付,首付48万,利率为基准利率4.9%甚至更高。相比之下,暴跌后买房首付和利率都更高了。

 

3、房价暴跌后,新楼盘会减少,二手房活跃度也会下降,所以可供你选择的房子减少。买房成本可能不贵,但一个衰弱的市场,必然无法生产出先进的商品。如果你对房屋设计、质量有高要求,很多房子会让你失望。

 

4、一旦房价暴跌,地价必然会随之下跌,政府的收入也会减少,直接导致的后果是政府财政支出减少,那些为低收入人群建设的保障房、限价房也会步入僵局,难以进行下去;此外房价暴跌,经济大幅衰退,失业增多,买房还是高不可攀。

5、房价一旦暴跌,房产贬值,房子有被银行收走的可能!《银行房屋按揭贷款合同范本》显示:“抵押期间由于乙方(购房人)的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的,乙方应在30日内向甲方(银行)提供与减少的价值相当的担保。否则,甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。

 

如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息,甲方有权宣布贷款提前到期,要求乙方提前清偿全部贷款本、息。”

 

我们要明白,贷款合同的违约条款里,可不仅仅包括不按时还款,还包括抵押物价值减少。

 

我们来打个比方好了:甲2016年花100万买了一套房子,首付30万,贷款70万,一年后还款1万,还剩69万,而那时房价飞速下跌,啪叽一下,让你的房子缩水一半,市场价只剩50万。这时候银行就会来找你:当初你房子抵押的借款是70万,但现在只值50万,根据银行的借贷规则,你需要补齐抵押不足的差额19万(69-50)。这时候除非甲拿出19万存款,做提前还贷,或者有别的价值不少于19万的抵押物做抵押。否则,银行就会“啪”一锤子把你的房子拍卖了。但随之而来的是民众的负面情绪。

 

所以,当看完以上的理由,你也就明白了目前房价不会下跌的原因了吧,我们要客观的去对待这个问题,理性的房价才是符合市场需求的价值体现。

 

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